重庆农村房屋买卖风险有哪些

相较于经济发铺迅速，资源集中的城市而言，农村在大多数人眼中可能是不发达的，甚至是落后，迂腐的。

     同样地，在房地产行业如斯火爆确当下，农村自建房屋的买卖也成为了众多购房者的一种选择，尤其在重庆这样一个地舆位置较为复杂的城市，重庆农村房屋买卖风险也十分值得在法律层面入行分析和解读。

     按照《中华人民共和国土地治理法》划定农村宅基地属农夫集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权。

     农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖，出租住房后，再申请宅基地的不予批准。

     从上述划定来望，法律虽未禁止农村村民出卖，出租宅基地上所建住宅，但对售房东体却有限制。

     农村房屋买卖的出售方一般为农村集体经济组织的村民，而购买方则存在两种情况： 一是集体经济组织内部成员，二是集体经济组织以外的成员。

     1，集体经济组织内部成员分三种详细情况： 一是本身已有宅基地，且符合国家划定的宅基地尺度；二是已有宅基地，但尚未达到国家划定的尺度；三是已在集体经济组织落户，但尚没有分到宅基地。

     根据一户村民只能拥有一处宅基地的划定，对已有宅基地且符合国家划定尺度的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的。

     对上列第二种情况，村民如再申请第二处宅基地时超过国家划定尺度的，也不应得到批准。

     至于第三种情况，则可依法申请建房用地。

     2，假如是集体经济组织以外的成员，会泛起两种情况： 
(1)城镇居民。

     根据1999年国务院办公厅《关于加强土地转让治理严禁炒卖土地的通知》划定： 农夫的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农夫集体土地建住宅，有关部分不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

     (2)本集体经济组织以外的农夫。

     根据国家土地治理法的相关划定，只有集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地。

     因此，本集体经济组织以外的农夫也不是农村房屋买卖正当的购买方。

     除此之外，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等用度，其产权证不是由国家房管部分颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称"乡产权房”。

     "小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种商定俗成的称谓。

     该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予存案。

     所谓产权证亦不是真正正当有效的产权证。

     小产权房的泛起与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热门亦是从房价上涨迈进快速之年的2007年开始的。

     按照国家的相关要求，"小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

     购买小产权房的法律风险如下： (一)法律效力
"小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。

     但也区分不同情况： 对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

     对于将房屋出售给本乡以外的职员的，假如取得有关组织和部分批准的，可以认定合同有效。

     对于将房屋出售给本乡以外的职员，未经有关组织和部分批准，假如合同尚未实际履行或者购房人尚未实际栖身使用该房屋的，该合同应作无效处理。

     (二)房产转让
"小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真处死律意义上的产权。

     即小产权房只有使用权，没有所有权。

     根据《中华人民共和国土地治理法》的划定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能正当转让过户。

     其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

     (三)政策风险
购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，假如相关部分整顿乡产权房的建设项目，可导致部门项目停建甚至被强迫拆除。

     购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索归房款的尴尬境地。

     购房后假如碰到国家征地拆迁，因为乡产权房没有国家认可的正当产权，购房人并非正当的产权人，所以无法得到对产权入行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿比拟微乎其微。

     (四)监管缺位
乡产权房屋的开发建设没有明确的划定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。

     同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

     综上所述，结合以上三方面的情况不丢脸出，实在在重庆农村房屋买卖风险的预估和控制方面，法律划定已然较为完备。

     因此，我们在实务中若是碰到相应题目，应当首先保证自己的行为符正当律的划定，从而才能在最大限度内为自己争取更多的权益。